Tout savoir sur les SCI - S'enrichir grâce aux SCI
Qu'est-ce que les SCI ? À quoi servent-elles ? Est-il possible de s'y engager sans mettre son patrimoine et son portefeuille en péril ? Ce sont autant de questions que vous pouvez vous poser à propos des Sociétés civiles immobilières ou SCI. Je tâcherai d'éclairer votre lanterne, car mon prochain projet immobilier sera acquis via une SCI.
À terme, j'envisage d'acquérir d'autres biens via d'autres SCI dans le but de développer mon patrimoine. N'oublions pas que l'immobilier reste une valeur sûre pour les investisseurs qui veulent avoir un retour sur investissement intéressant et assez rapide !
Voyons d'abord, qu'est-ce que c'est, les SCI ?
Une Société civile immobilière est une entreprise créée pour 99 ans au maximum. Elle est mise en place par deux ou plusieurs associés qui y investiront des biens immobiliers ou des apports en numéraire dans le but de les faire fructifier, de partager leurs bénéfices et de supporter ensemble les pertes. L'objet social de la société se résumera à l'immobilier uniquement, sauf pour les SCI construction neuve.
Les apports pourront être réalisés en nature, c'est-à-dire que vous pouvez apporter un bien immobilier comme une maison par exemple ou encore un entrepôt ou un immeuble. Il est aussi possible que les apports soient en numéraire, c'est-à-dire que vous apporterez de l'argent cash dans votre future société. Par ailleurs, les apports qui représentent les biens pour lesquels vous vous êtes endettés et dont le remboursement est en cours sont dits à titre onéreux. Les apports peuvent être mixtes.
Enfin, il est utile de préciser que les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Dans le cas de ma SCI par exemple, je possède 1% des parts sociales. Les 99% restants sont détenus par ma société holding, une personne morale donc, elle-même détenue à 100% par moi-même.
Les différentes formes de SCI
Pendant la création de votre SCI, vous avez le choix entre plusieurs formes de structures :
1. La SCI classique ou la SCI à capital fixe : son capital est fixé au tout début, et il est inscrit dans les statuts. Si vos associés ou vous souhaitez l'augmenter, vous devrez vous réunir pendant une assemblée générale pour valider cette idée et pour déterminer le montant du nouveau capital, et effectuer des démarches relativement lourdes (et onéreuses).
2. Dans une SCI à capital variable, il est possible de définir un capital minimum et un capital maximum. Ainsi, celui-ci peut être modifié à tout moment, sans que cette modification soit mentionnée dans les statuts. L'un de ses avantages réside dans le fait qu'il n'est pas nécessaire d'effectuer une déclaration de cette modification au niveau du greffe du tribunal ou auprès du Centre de formalités des entreprises.
3. Adoptez la SCI familiale si vous faites tous partie d'une même famille. Vous pourrez la créer avec votre conjoint(e), votre fratrie ou vos parents, etc. Elle est créée et régie de la même manière que la SCI classique, toutefois, il est possible que les contrats de bail qu'elle conclut aient une durée minimale de 3 ans et non pas de 6 ans comme c'est le cas pour les autres SCI. N'hésitez donc pas à créer une telle société si vous êtes en indivision et que vous souhaitez renforcer vos liens familiaux. De plus, la gestion de la société est confiée à un gérant qui prendra les décisions à votre place ! Elle est généralement utilisée en cas d'héritage d'un bien réparti entre les différents enfants.
4. La SCI construction vente est une société qui a pour vocation de construire des immeubles et de les vendre immédiatement pour engendrer des bénéfices rapidement. Une fois son objet social accompli, elle sera dissoute.
5. La SCI d'attribution : elle a pour finalité d'acheter ou de construire des immeubles dans le but de les partager entre les associés plus tard. Cette solution est judicieuse si vous voulez engager un effort financier avec vos associés, en rénovant un vieux bâtiment par exemple. Vous pourrez ensuite vous partager les appartements de l'immeuble une fois le chantier terminé. Ici, la SCI devra être dissoute dès que vous aurez atteint vos objectifs et réalisé son objet. Vous serez ensuite libres de faire ce que vous voulez de vos biens : y habiter, les louer, les vendre, y loger vos enfants, etc.
Pourquoi créer une SCI ?
Dans mon cas, j'ai créé une SCI pour optimiser ma fiscalité, mais également dans une optique de transmission pour mes futurs enfants. Cependant la SCI peut également être créée par deux époux ou par n'importe quels associés qui veulent placer leurs capitaux dans des biens immobiliers.
La SCI facilite l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs
Un avantage de la SCI est qu'elle vous permet d'acheter un bien à plusieurs. Si une opportunité se présente par exemple et que vous découvriez un immeuble intéressant, mais que vous ne pourrez jamais l'acheter seul, associez-vous avec vos proches ou avec d'autres personnes pour l'acquérir. Vous constituerez un capital nécessaire à travers votre SCI et vous pourrez ensuite réaliser la transaction.
La SCI est la solution pour les couples non mariés qui veulent acheter un logement en commun
Si vous êtes en couple, si vous souhaitez acquérir un bien en commun et si vous voulez qu'il vous appartienne moitié-moitié même si la hauteur de vos apports n'est pas la même : montez une SCI. Votre bien demeurera ainsi dans votre société même si l'un de vous deux décède. De cette manière, le survivant ne sera pas tenu de le vendre pour que les héritiers du défunt obtiennent leur part. Seul bémol, les héritiers auront alors 50% des parts de la SCI, et du pouvoir de décision. Cela pourrait donc bloquer d'éventuelles décisions ultérieures.
La SCI facilite la transmission de patrimoine
Si vous possédez quelques biens immobiliers et que vous souhaitez faciliter leur transmission à vos enfants, créez une SCI ! Montez votre société, apportez vos immeubles dans son capital et transmettez ensuite les titres à vos descendants. Assurez-en la gérance si vous voulez que vos biens soient administrés tel que vous le souhaitez. Par ailleurs, vous pourrez continuer à habiter dans votre logement ou en percevoir le loyer. Dans les faits, il est courant que les parents bénéficient de l'usufruit de leur bien et cèdent la nue-propriété à leurs enfants.
La responsabilité des associés d'une SCI
Je ne souhaite aucunement que votre SCI fasse faillite, mais avant de vous lancer, il faudra quand même penser à toutes les éventualités possibles. Que se produirait-il si votre SCI était fortement endettée ? Est-ce que vous devrez supporter ses dettes personnellement et éventuellement vendre vos biens pour les rembourser ? Est-ce que votre responsabilité ne se résumera qu'au montant de votre apport dans le capital ?
Pour répondre à votre question, sachez que votre responsabilité est indéfinie : ceci signifie que vous êtes responsable des dettes de votre entreprise, proportionnellement à la quantité de parts sociales que vous détenez. Si vous possédez par exemple 25 % de son capital, vous serez tenu de rembourser 25 % de ses dettes, et ce, même si vous avez cédé vos parts entretemps. Par ailleurs, si vos associés et vous n'arrivez pas à honorer cette dette ensemble, votre banque pourra vous contraindre à vendre une partie de vos biens pour se faire rembourser. Gardez également à l'esprit que même si vous avez signé une convention en interne sur une autre distribution des dettes, celle-ci ne sera pas recevable par les tiers.
Votre responsabilité est également subsidiaire, c'est-à-dire que votre banquier ne pourra vous contraindre de le rembourser qu'après avoir usé de toutes les voies de recours envers la SCI, pour qu'elle le paie. Enfin, votre responsabilité est non solidaire, ce qui veut dire que votre créancier ne pourra pas demander à un seul associé de le rembourser si les autres sont défaillants. Encore une fois, vous n'aurez à rembourser votre dette que dans la limite de votre apport.
Qu'en est-il de la gestion d'une SCI ?
L'administration d'une SCI est confiée à un gérant dont les pouvoirs sont délimités par les statuts. Il peut être l'un des associés mais il est également possible de désigner une personne qui agira en tant qu'employé de la SCI. Il peut également y avoir plusieurs gérants, on parlera alors de co-gérant.
Le gérant assure toutes les tâches administratives de la société, il agit également en son nom. C'est lui qui signera les actes qui engageront votre SCI : il est donc évident que son choix doit être fait soigneusement. Il sera par exemple à même de signer les baux avec les locataires, il signera les contrats avec l'entreprise de maintenance et d'entretien de l'ascenseur, il organisera les assemblées générales, il s'assurera que la comptabilité est bien tenue, etc.
Enfin, l'assemblée générale est une réunion pendant laquelle les associés statueront sur les points qui leur seront soumis par le gérant.
La comptabilité
Le capital
Passons maintenant à la comptabilité de votre SCI. Celle-ci doit avant tout disposer d'un capital social dont le montant est évalué à partir de la valeur des immeubles apportés par les associés ainsi qu'à partir des fonds en numéraires qu'ils y ont versés ou qu'ils libéreront plus tard. Les statuts doivent néanmoins mentionner la valeur des titres émis ainsi que le montant apporté par chaque associé. Une évaluation du bien est obligatoire pour tout apport en nature. Vous pourrez réaliser cette évaluation entre associés, d'une manière objective. Un notaire devra néanmoins dresser un acte qu'il publiera au service de la publicité foncière. Les expertises obligatoires avant une vente doivent également être menées comme le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic gaz et électricité, la loi Carrez, etc.
Que faire alors si vous souhaitez apporter un bien que vous n'avez pas fini de rembourser ?
Vous avez acquis un loft ou un appartement à crédit, vous êtes toujours en train de le payer, et pourtant vous avez envie de l'apporter dans le capital de votre SCI ? Cette dette ne devrait pas vous bloquer dans votre entreprise, car la SCI remboursera le reste du crédit tandis que vous, vous recevrez des parts sociales correspondant aux fonds déjà remboursés. Cette opération ne pourra pas être réalisée sans l'aval de l'établissement qui a accordé le prêt.
Après le capital, les comptes courants d'associés !
Les apports en compte courant des associés sont les sommes d'argent qu'ils ont apportées pour constituer la trésorerie de la société. Celles-ci n'influent pas sur le montant du capital ni sur le nombre de parts sociales accordées aux associés. De ce fait, même si un associé injecte des fonds importants pour permettre à la société de tourner et que ses parts sont moindres, ce sera toujours le nombre de ses parts sociales qui sera considéré pendant le partage des bénéfices.
En outre, il lui sera possible de percevoir des intérêts, car ce fonds sera considéré comme un prêt accordé à la société. Enfin, le fait d'avancer des fonds en compte courant dans une SCI est aussi une manière de léguer des fonds aux autres associés dans le cadre d'une SCI familiale. Dans ce cas, la personne qui prête la somme d'argent peut refuser de percevoir une rémunération.
Comment contracter un emprunt avec une SCI ?
Votre société peut bien entendu contracter un emprunt (la plupart le font), néanmoins le prêteur s'assurera qu'elle est bien en mesure de rembourser les fonds reçus. Il analysera ainsi la situation personnelle de chaque associé pour déterminer sa capacité de remboursement. Il définira également le montant éventuel des loyers qui seront versés.
Une autre possibilité est que vous, en tant qu'associé, vous vous endettiez personnellement en contractant un crédit immobilier et en insufflant les fonds dans le capital de votre SCI. Vous devrez ainsi rembourser votre emprunt personnellement chaque mois. Cette situation peut être incommodante, car vous devrez respecter des échéances mensuelles alors que votre société ne vous versera vos dividendes qu'une fois par an après que les associés aient donné leur accord au cours de l'assemblée générale. Dans ce cas, les intérêt d'emprunt ne sont pas déductibles.
La comptabilité générale de la SCI
ça y est : vous avez placé vos biens dans votre SCI, celle-ci est entre les mains d'un gérant compétent et celui-ci l'administre en bon père de famille. Ce dernier est en outre tenu de tenir une comptabilité qui reflète clairement les sorties d'argent comme les charges, les frais d'expertise, les frais de maintenance. Cette comptabilité enregistre de même les entrées d'argent telles que les loyers, la vente des immeubles, les fonds des comptes courants, etc. Il devra également tenir un grand livre ainsi que différents journaux comme celui des achats, celui de la trésorerie, la paie, etc.
Un bilan qui reflète le patrimoine de votre SCI devra également être présenté à la fin de chaque exercice ainsi que le compte de résultat et l'annexe qui forment les états financiers. Pour lui faciliter la tâche, il pourra utiliser un logiciel comptable ou externaliser la comptabilité en la confiant à un expert-comptable. Dans tous les cas, votre gérant devra vous présenter les comptes annuels une fois par an et vous devrez les approuver avant de décider de ce que vous allez faire du bénéfice… ou des pertes !
Enfin, sachez que si vous n'organisez jamais d'assemblée générale et que vous ne tenez aucune comptabilité, l'administration fiscale déclarera que votre SCI est inexistante et elle la dissoudra.
Le partage des bénéfices
Généralement, le partage des bénéfices s'effectue au prorata des apports de chaque associé. Il est néanmoins possible que vous en décidiez autrement : il vous est par exemple possible de constituer une réserve avec une part des bénéfices. Vous pouvez également spécifier que les apporteurs de certaines parts sociales perçoivent plus pendant la distribution des dividendes.
Tel est le cas des parents qui constituent une SCI en y apportant un immeuble et qui cèdent 50 % des titres à leurs enfants. Dans les faits, ils peuvent trancher qu'ils perçoivent 75 % des bénéfices et que leurs enfants n'aient droit qu'à 25 % de ces revenus.
Votre SCI a enregistré des pertes pendant un ou plusieurs exercices : que faire ?
Votre SCI a bien tourné pendant un exercice, néanmoins, il est possible que votre gérant vous présente une perte nette à la présentation des comptes ! En effet, il se peut que les loyers perçus n'aient pas été en mesure de combler vos dettes. Dans ce cas, chaque associé devra contribuer aux pertes, toujours proportionnellement à sa participation dans le capital.
La fiscalité de la SCI
Parlons maintenant de la fiscalité de la SCI qui est plus ou moins compliquée. En effet, quels sont les impôts qui s'appliqueront aux associés et ceux qui seront payés par la SCI ?
Il existe plusieurs cas de figure :
1. Si vous souhaitez que votre SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR), chaque associé sera alors imposé à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers proportionnellement aux bénéfices qu'il touchera. En effet, la législation ne fait pas de distinction entre les personnes qui possèdent un bien immobilier et celles qui sont associées dans une SCI : la même règle s'appliquera à tous. Cette imposition s'appliquera logiquement dans le cadre d'une SCI familiale, car le but de celle-ci est plutôt de transmettre un patrimoine immobilier dans les meilleures conditions plutôt que d'optimiser la fiscalité d'un foyer fiscal. À noter également que les revenus fonciers s'additionneront à vos autres revenus, si bien que vous risquez d'être soumis au paiement de la contribution exceptionnelle de 3 % si leur montant est compris entre 250 000 et 500 000 euros et de 4 % s'il est supérieur ou égal à 500 000 euros. Enfin, la SCI est aussi soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Certains frais sont déduits des revenus comme les frais de gestion et les salaires alors que d'autres ne le sont pas à l'instar des frais qui découlent de la constitution du capital.
2. Si vous décidez que votre SCI soit soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), elle devra payer un impôt de 15 % sur les bénéfices inférieurs ou égaux à 38 120 €, de 28 % pour les bénéfices supérieurs à cette somme et inférieurs à 500 000€, et 33,3% au-delà. Tous les frais supportés par la société pour sa constitution seront déduits du bénéfice. Si vous percevez des dividendes, vous devrez alors payer votre impôt sur le revenu, ainsi que les prélevements sociaux, ou bien vous pouvez choisir le prélèvement forfaitaire unique de 30% (PFU). Par contre, l'avantage est que si vous décidez de ne pas vous versez de dividende, vous ne serez alors pas imposé personnellement, la fiscalité de la SCI étant totalement dissociée de votre imposition personnelle.
3. Si votre SCI est soumise à l'IS et que vous êtes son gérant, votre salaire sera déduit de ses résultats, à condition qu'il ne soit pas trop élevé. Le cas échéant, l'administration fiscale déduira une partie de votre rémunération et la reversera dans le résultat imposable de votre société.
4. Si votre gérant n'est pas un associé de votre établissement, les charges sociales dépendront de son statut. Il peut en effet être un simple employé qui perçoit un salaire ou un administrateur de biens qui est soumis aux bénéfices industriels et commerciaux.
5. Qu'en est-il de la fiscalité sur les plus-values ? La cession de vos titres ou la vente d'un immeuble de votre société vous a permis de percevoir des plus-values ? Si votre SCI suit le régime de l'IR, celles-ci relèveront du régime des plus-values des particuliers. Les plus-values peuvent faire l'objet d'une exonération totale d'impôt si la SCI a été la propriétaire de la maison vendue pendant au moins 30 ans. Vous serez également assujetti à diverses taxes si vous percevez des plus-values grâce à votre apport. Celles-ci seront alors évaluées en calculant la différence du prix d'achat du bien et la valeur totale de vos titres. Si elle est soumise à l'IS, le montant de la plus-value sera tout simplement égale à l'imposition des bénéfices qui en résulte. Vient ensuite la fiscalité sur les dividendes en cas de versement.
6. Les SCI et la loi Pinel : une SCI peut profiter des dispositions de la loi Pinel à condition qu'elle ne soit pas soumise à l'IS.
L'amortissement des immeubles qui appartiennent à la SCI
Si vous avez choisi le régime de l'IS, vous pourrez considérer l'amortissement des biens immobiliers dans les revenus imposables de votre SCI. Cet amortissement est en fait une charge qui découlera de la baisse de valeur enregistrée chaque année sur vos immeubles. Il réduira le montant de votre assiette fiscale, toutefois, si vous mettez le bien à la vente, les plus-values enregistrées seront très élevées. Elles seront en effet calculées en soustrayant le prix d'achat du prix de vente et en retranchant également les amortissements. Ces plus-values sont pourtant soumises à l'impôt sur les sociétés. À terme, vos charges fiscales seront donc très élevées, car vous devrez aussi payer des impôts sur le revenu ainsi que les prélèvelements sociaux (ou PFU de 30%) engendrés par ces mêmes plus-values.
Les éventuels blocages qui pourraient vous empêcher de créer votre SCI
Souvent, lorsque vous vous engagez dans un projet immobilier, c'est parce que vous voulez disposer d'un bien que vous gérerez comme vous le souhaitez. Vous voudriez pouvoir le visiter, en disposer comme bon vous semble. Dans le cas d'une SCI, vos biens ne vous appartiennent plus, mais à la société. Ils représentent votre apport personnel, et vous recevrez en retour des dividendes issus des loyers perçus. Ces points « négatifs » sont néanmoins rapidement gommés par ses avantages. Comme il a été dit plus haut, il est judicieux de monter une SCI pour transmettre votre bien. Vous pourrez aussi devenir plus riche, si vous vous mettez à plusieurs pour acheter un immeuble.
Si vous achetez une résidence à plusieurs par exemple, vous pourrez l'occuper pendant les vacances ou pendant les week-ends, mais à tour de rôle ! Déterminez alors dans les statuts les périodes pendant lesquelles chaque associé pourra s'y rendre.
Sa gestion peut aussi être difficile, surtout si vous n'avez aucune notion en management ou en comptabilité. Il vous est néanmoins possible de faire appel à un gérant et à un cabinet d'expert-comptable qui l'administreront. Veillez seulement à limiter les pouvoirs de votre gérant dans vos statuts pour éviter les mauvaises surprises. Enfin, comme nous l'avons vu plus haut, l'imposition peut être élevée, même en cas de revente, car vous serez taxé sur les plus-values.
Investissement en nom propre, SCI à l'IR ou SCI à l'IS ?
L'article étant déjà très long, je dois m'arrêter là. Par contre, un article sera très bientôt publié montrant différents exemples d'investissements pour comparer les investissements en nom propre, en SCI à l'IR ou en SCI à l'IS.
Continuer votre lecture
Pour continuer votre lecture, je vous conseille l'excellent guide sur la SCI à l'IS de Paul Aubé (plus de 90 pages). Les SCI n'auront plus de secrets pour vous. Oui, je touche une commission à chaque fois que quelqu'un va acheter ce guide via mon site, mais après tout, il n'y a pas de mal à faire de la pub pour les produits que j'ai moi-même testé.
J'ai acheté ce guide récemment, et c'est tout simplement le meilleur guide sur les SCI que j'ai lu jusqu'à présent, et de très loin. Paul (le créateur du guide) arrive à expliquer des principes complexes très simplement.
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