677 € de cash-flow avec un appartement !
Aujourd'hui, on va parler immobilier puisque je viens tout juste de terminer mon dernier projet : ma première colocation. Ce projet a été réalisé grâce à l'équipe de Projet Locatif que je recommande chaudement. Il n'y a qu'à voir les chiffres pour comprendre que ce projet est un excellent investissement, tant au niveau rentabilité qu'au niveau patrimonial. Je remercie donc Guillaume Lanvin et Léa Chourrier qui ont mené ce projet avec brio, et qui m'ont permis d'accroître mes revenus alternatifs / passifs.
Pourquoi une colocation ?
Quand Guillaume Lanvin m'a proposé ce projet, j'avoue que j'étais un peu dubitatif. Mon truc, ce sont les immeubles, ou du moins les biens loués en nu. C'est simple, ça tourne (presque) tout seul, l'indice de tranquillité est généralement élevé. Bref, c'est un bon moyen de tirer des revenus (quasi) passifs.
Cependant, j'adore tenter de nouvelles choses et sortir de ma zone de confort. Ce nouveau projet était également l'occasion de faire un projet patrimonial. En effet, mes autres projets immobiliers sont situés dans des petites villes de moins de 5 000 habitants, oû la situation économique est tendue et oû l'objectif n'est pas de réaliser une plus-value à la revente, mais bien de m'assurer une rente. Cet appartement de 89 m² se situe en Charente-Maritime dans une ville attractive de 80 000 habitants, oû la demande locative est forte et les prix de l'immobilier sont en hausse (+15 % sur 10 ans). Après m'être renseigné sur le fonctionnement des colocations, j'ai répondu positivement à Guillaume. L'opération sera entièrement financée par la banque.
Je ne vais pas rentrer trop dans les détails, mais voici, selon moi, les 3 principales raisons pour lesquelles les colocations sont un excellent investissement.
1. La rentabilité.
De même que louer 4 studios est généralement plus rentable que de louer un T4, louer chaque chambre séparément est plus rentable que de louer
l'appartement complet. Dans mon cas, je loue les 4 chambres 1 520 €/mois au total. J'estime que si je louais l'appartement de manière classique en nu, je pourrais
le louer 950 €/mois. Le louer en colocation me permet donc d'augmenter mon loyer de près de 60 %.
2. La gestion locative.
Dans une colocation, gérer un bien en colocation est relativement simple, puisque tout (ou presque) peut être fait à distance.
En effet, en cas de départ d'un colocataire, il suffira de sélectionner plusieurs locataires potentiels et de laisser les colocataires
s'organiser entre eux pour les visites et le choix final du locataire.
3. Le risque d'impayé.
Tout d'abord, avec la colocation, on ne met pas tous les oeufs dans le même panier. En cas d'impayé de la part d'un des colocataires, le reste des colocataires
continueront normalement de payer leur loyer. Ainsi, si votre rentabilité est bonne, vous ne serez pas dans une situation critique vis-à-vis de la banque.
Ensuite, si vous visez des étudiants ou bien des jeunes actifs, le fait d'avoir une caution parentale vous assurera, à priori, le paiement des loyers.
Les chiffres
C'est sûrement ce que vous attendez avec impatience. Voici les chiffres détaillés du projet :
| Frais d'achat | |
| Prix d'achat | 98 000 € |
| Frais de notaire | 4 000 € |
| Frais d'agence | 8 000 € |
| Commission Projet-Locatif | 9 800 € |
| Travaux | 13 900 € |
| Meubles | 3 500 € |
| Frais banque (garantie, frais de dossier) | 1 800 € |
| Budget Global tout inclus | 139 000 € |
| Apport | 12 000 € |
| Prix au m² tout inclus | 1 560 € (89 m²) |
Comme on peut le voir, le prix au mètre carré est de 1 560 €, tout inclus. Un petit tour sur le site meilleursagents.com nous montre alors la bonne affaire réalisée puisque le prix au mètre carré dans le secteur avoisine les 1 900 €.
| Rendement / CF | |
| Loyers CC | 1 720 € / mois |
| Crédit | - 633 € / mois |
| Taxe foncière | - 100 € / mois |
| Electricité | - 60 € / mois |
| Gaz | - 61 € / mois |
| Internet | - 20 € / mois |
| PNO | - 12 € / mois |
| Charges de copro | - 67 € / mois |
| Gestion | - 100 € / mois |
| Total charges | 1 053 €/mois |
| Rendement brut | 14,9 % |
| Rendement net | 12 % |
| Cash-flow | 667 €/mois |
Un seul appartement me permet donc de dégager un cash-flow de 667 €/mois. Pas mal non ? Concernant la fiscalité, les différentes charges et amortissements me permettront de réduire mon imposition. J'en ai d'ailleurs parlé longuement dans un précédent article.
La cerise sur le gâteau ? Je bénéficie d'un différé total pendant encore 4 mois, ce qui me permettra de gonfler ma trésorerie. En effet, pendant ces 4 mois, je toucherais les loyers alors que je n'aurais pas encore commencé à rembourser mon emprunt. Je vais donc toucher 5 200 €, après déduction des charges. Une jolie cerise pas vrai ?
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