Tout savoir sur le statut LMNP
De plus en plus de propriétaires bailleurs choisissent de louer leur bien en meublé plutôt que nu, c'est-à-dire vide. La principale raison, nous allons le voir, est un intérêt fiscal.
Comment peut-on devenir LMNP (loueur en meublé non professionnel), quels sont les avantages, les impacts liés à cette activité... Autant de questions que vous vous posez peut-être et auxquelles je vais tenter de répondre.
Pour la petite histoire, j'ai récemment acquis un immeuble de 6 appartements. De gros travaux sont en cours et j'ai prévu de louer au moins 4 appartements en LMNP. J'ai également acquis un appartement, dans lequel je vais mettre en place une colocation meublée. Les travaux vont débuter, les premiers locataires arriveront d'ici 3 mois. Je reviendrais sur ces deux expériences dans un autre article. Cette colocation sera ma première mise en location en LMNP; j'ai donc décidé d'écrire cet article pour vous aider, mais également pour me former et apprendre tout ce que je dois apprendre sur ce statut particulier.
Vous êtes prêts pour un petit voyage en immobilier ? C'est parti.
1 - Qu'est-ce que le statut LMNP ?
LMNP sont les 4 lettres d'un acronyme, "Loueur Meublé Non Professionnel". Il désigne avant tout un régime fiscal s'appliquant à tout investisseur immobilier mettant en location un bien immobilier (maison ou appartement) meublé à usage d'habitation. La location porte essentiellement aujourd'hui sur 2 grands types de biens :
- Les appartements classiques, comme les studios loués à des étudiants en meublé
- Les appartements en résidences services qui proposent aux locataires, en plus du logement, des prestations supplémentaires. C'est
le cas par exemple de certaines résidences étudiantes,
de résidences seniors, ou résidences de tourisme (montage, mer).
Meublé mais comment ? Par meublé, on entend "habitable directement" ce qui veut dire que le logement doit comprendre au minimum :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux) dans les chambres à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec au minimum un freezer permettant d'avoir une température inférieure ou égale à -6°C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Cette liste est définie dans l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Dans le cas oû le logement ne comporterait pas au minimum ces meubles, le propriétaire ne pourrait pas bénéficier du statut LMNP et ses revenus seraient alors soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour résumer, on peut dire que les locataires en LMNP doivent pouvoir s'installer sans rien acheter.
Pour le confort des locataires, il n'est bien entendu pas interdit de rajouter quelques équipements bien utiles comme un téléviseur, une cafetière, une bouilloire, un grille-pain, une machine à laver, etc. qui vous permettront au passage de majorer le prix du loyer, et surtout d'offrir une réelle plus-value à vos locataires (et donc de diminuer potentiellement les turnovers).
Comment bénéficier du statut LMNP ?
Pour bénéficier du régime LMNP, quelques conditions s'appliquent. Comme nous l'avons vu plus haut, la première condition concerne donc les équipements à fournir aux locataires.
Ensuite, il convient de préciser que le régime LMNP ne s'applique pas aux personnes morales (SCI par exemple). Si vous achetez un bien via une SCI, vous ne pourrez pas bénéficier du statut LNMP, puisque vous dépendrez alors du régime de votre société. Quelques exceptions existent, notamment pour les sociétés translucides.
De même, il n'est pas possible de détenir un bien immobilier via des fonds (comme une SCPI) et de bénéficier du régime LMNP pour ce bien.
2- En quoi le statut LMNP est-il intéressant ?
Réaliser un investissement LMNP offre tout d'abord d'indéniables avantages fiscaux, et, en premier lieu celui de profiter du régime fiscal de "Loueur en Meublé" qui permet d'être pas ou peu imposable sur les loyers. L'administration fiscale a ainsi prévu trois régimes d'imposition.
a) Le régime réel
Avec le régime réel, beaucoup d'éléments sont à déduire des recettes de location meublée. Le régime réel s'applique dans 2 cas :
- Si les recettes de vos loyers dépassent 70 000€ par an
- Si vous relevez normalement du régime micro-BIC car vos recettes ne dépassent pas 70 000 € par an, mais que vous souhaitez volontairement choisir le régime réel. En effet, l'administration
fiscale autorise toute personne exerçant une activité de location meublée à opter si elle le souhaite au régime reél. Ce choix est irrévocable pour une
durée de 2 ans et renouvelable par tacite reconduction pour la même durée.
Le régime réel autorise la déduction des frais et charges sur ses recettes (frais d'acquisition, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, réparations courantes). En déclarant votre bien au régime réel, c'est-à-dire en déclarant les charges et amortissements déductibles, le régime fiscal du LMNP vous permet de gommer tout ou partie des impôts dus sur vos loyers. Dans le cas oû il y aurait un déficit fiscal (les charges et amortissements sont supérieurs aux loyers), ce déficit ne pourra pas s'imputer sur les revenus globaux (contrairement au statut LMP).
b) Le régime micro-BIC : un simple abattement forfaitaire
Ce régime autorise un abattement forfaitaire pour frais de 50% (calculé automatiquement par l'administration fiscale) sur les recettes déclarées, dans la limite du plafond de 70 000 € par an. En contrepartie de l'application de cet abattement, les charges engagées pour l'exercice de votre activité ne pourront bien entendu pas être déduites.
À noter que si vous possédez plusieurs LMNP, vous ne pouvez avoir un ou plusieurs biens sous régime réel et d'autres en micro-BIC. En clair... il faut choisir et jouer l'uniformité !
c) Le régime normal
Je ne m'étalerai pas sur ce régime ; il faut simplement savoir que ce régime s'applique automatiquement lorsque vos revenus locatifs annuels dépassent les 788 000€. Autant dire qu'il ne s'applique pas à tout le monde. Il s'agit ici d'une vraie comptabilité qui permettra notamment de déduire le montant des charges exactes supportées par le propriétaire.
Réel ou micro-BIC, ce qu'il faut savoir
Le régime réel est souvent plus intéressant que le régime micro-BIC, même lorsqu'il n'y a pas de travaux. Dans la plupart des cas, il s'avère le plus adapté et permet aux loueurs en meublé non professionnels de réaliser une véritable économie d'impôts, qu'il s'agisse d'un bien ancien ou d'un bien neuf. Le régime réel est beaucoup plus avantageux car il entraîne la déduction de l'intégralité des charges et permet surtout d'amortir à la fois l'immobilier et le mobilier.
Le régime BIC fait quant à lui bénéficier d'un abattement de 50 % de ses revenus, là oû le régime réel permet de déduire ses charges et d'amortir ses biens et son mobilier. Or il n'est pas rare que le montant des amortissements et de charges déductibles soient supérieurs à 50 % des recettes annuelles.
Le seul (petit) inconvénient du régime réel est qu'il exige une gestion plus complexe. En effet, puisque l'on peut déduire ses charges, il faut garder bien au chaud toutes ses factures et justificatifs. Il est conseillé de vous faire accompagner pour l'établissement de votre liasse fiscale et de tous les éléments comptables à télétransmettre à l'administration fiscale.
Réel, micro-BIC : Un petit exemple pour mieux comprendre....
Prenons le cas d'un contribuable (que l'on appellera Franck) ayant une TMI (tranche marginale d'imposition) de 30% et ayant réalisé un investissement de 100 000€, financé avec un prêt et rapportant 10 000€ de loyers par an (une rentabilité brute de 10% donc).
Récapitulatif des différentes données :
- Valeur du bien : 100 000 €
- Valeur du mobilier : 7 000 €
- Montant des loyers annuels : 10 000 €
- Montant annuel des charges (PNO, gestion, copro etc.) : 1 500 €
- Montant de la taxe foncière : 900 €
- Montant annuel des intérêts d'emprunt : 2 400 €
- Frais d'expert-comptable : 960 €
- Tranche d'imposition : 30 %
Voici maintenant les revenus à déclarer et le montant de l'imposition pour chacun des deux régimes (réel et micro-BIC) :
Au Régime réel :
- Montant des loyers déclarés : 10 000 €
- Montant annuel des intérêts d'emprunt : - 2 400 €
- Montant annuel des charges : - 1 500 €
- Montant de la taxe foncière : - 900 €
- Frais d'expert-comptable : - 960 €
- Amortissement immobilier : - 5 000 €
- Amortissement mobilier : - 700 €
- Revenus imposables : - 1460 €
- Impôts à payer : 0 €
En régime micro-BIC :
- Montant des loyers déclarés : 5 000 €
- Revenus imposables : 5 000 €
- Impôts + CSG à payer : 2 360 € (Impôts : 1 500€, CSG : 860€)
Résultat : Une économie d'impôts égale à 2 360 € en régime LMNP réel... Le choix est plus qu'évident non ?
3 - Les charges et amortissements déductibles
Les charges déductibles
Les charges déductibles correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre bien meublé, à savoir :
- L'assurance du bien
- Les charge de copropriété
- L'électricité
- L'entretien et les petites réparations
- Les honoraires d'agence si votre bien est mis en gestion locative ou si vous passez par une agence pour trouver un locataire
- Les impôts et taxes foncières, la taxe d'habitation, etc.
- Les frais d'Internet et de téléphone
- Les intérêts d'emprunt et, pour la première année, les frais de dossier
La liste n'est pas exhaustive car vous pouvez aussi déduire vos frais d'essence si vous vous déplacez pour effectuer les entrées et sorties des locataires, des frais si vous postez les annonces sur un site payant, etc.
Les dépenses amortissables
On appelle dépenses amortissables les dépenses d'un montant généralement supérieur à 500 €. Leur date doit être bien entendu égale ou postérieure au début de l'activité. L'amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée établie en moyenne entre 3 et 10 ans. L'amortissement permet ainsi de déduire tous les ans le montant de cette perte de valeur.
Parmi les dépenses les plus courantes que vous pourrez amortir et ainsi déduire de vos recettes on citera :
- Les travaux effectués dans le bien
- Le mobilier acheté pour meubler votre bien
Selon le montant et la nature des dépenses il est appliquée une durée d'amortissement spécifique correspondant à l'usage du bien. Elle s'établit par exemple ainsi :
- Travaux de rénovation : 15 ans. Cela signifie que si vous faites pour 30 000€ de travaux, vous pouvez déduire 2 000€ de charges sur vos revenus LNMP.
- Literie : 3 ans
- Table de séjour : 5 ans
- Canapé : 10 ans
- Travaux de peinture : 10 ans
- Parquet : 15 ans
En cas de revente du bien, ces amortissements n'auront aucun impact. Pour le calcul de la plus-value, on ne prendra pas la valeur du bien amorti mais bien la valeur d'achat. Ceci est donc extrêmement intéressant fiscalement. En effet, en général, quand l'administration Française vous permet d'économiser en impôt, elle se sert à la sortie. Mais ici, il n'en est rien.
L'amortissement du bien
En location meublée, on estime qu'un bien loué se déprécie tous les ans. C'est cette perte de valeur que vous allez répercuter comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour vous approcher d'un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d'impôt sur l'activité. L'amortissement est calculé sur plusieurs composants (éléments principaux) tels que le terrain, l'aménagement intérieur ou encore le gros oeuvre. Chaque composant correspond à un pourcentage de la valeur du bien et a une durée d'amortissement bien précise.
L'amortissement du bien est de ce fait l'un des postes principaux permettant d'être exonéré d'impôts sur les recettes de location meublée ou, à défaut, dans la plupart des cas, de payer moins d'impôts qu'en régime micro-BIC.
Dans une situation oû vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, on ne pourra pas imputer l'amortissement au titre de l'année pour obtenir un résultat négatif. Au lieu de cela, les amortissements non-déduits vont être stockés pour être imputés si besoin sur les années suivantes. Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable qui n'est utilisable que sur une période de 10 ans.
4- LMP ou LMNP ? Quelles différences ?
Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il est nécessaire de réunir les trois conditions suivantes :
1 - L'activité doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
2 - Les recettes générées par l'activité de location meublée doivent être supérieures à 23 000 €.
3 - Les recettes issues de la location meublée doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Par conséquent, le passage en LMP est un « choix » dans le cas oû les deux premières conditions sont remplies (car l'inscription au registre du commerce n'est pas obligatoire). Contrairement à ce qu'on lit souvent sur internet, le passage en LMP n'est donc pas obligatoire, même si les recettes dépassent les 23 000€. Le statut LMNP déclare ses revenus locatifs dans la catégorie BIC et peut choisir entre le régime réel simplifié ou le régime micro-BIC avec les avantages liés à chacun de ces régimes. En LMP vous dépendrez automatiquement du régime réel.
Le déficit
Comme je l'ai dit précédemment, en LMNP, le déficit fiscal ne peut pas être imputés des revenus globaux, mais seulement sur les revenus issus de la location meublée, pendant une période de 10 ans. En LMP, le déficit peut être imputé des revenus globaux, et ceci sans limitation de durée.
L'ISF L'IFI
Les revenus générés par le statut LMNP entrent dans l'assiette de l'Impôt Sur la Fortune. Sous le statut LMP, les locaux loués sont considérés comme des biens professionnels et en sont donc exonérés.
Les plus-values de cession
Les plus-values réalisées dans le cadre d'une exploitation en LMP sont gérées différemment qu'en LMNP. En LMP, en cas de revente, la plus-value est calculée en prenant en compte la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.
Prenons un exemple pour clarifier cela. Notre cher Franck a réalisé une superbe opération en 2000 puisqu'il a acheté un appartement pour une valeur de 100 K€, qu'il a loué sous le statut LMP. Franck, grâce à son comptable, a pratiqué un amortissement de 5 000€ par an. En 2015, au bout de 15 ans donc, l'amortissement total est de 5 000 x 15 = 75 000€. La valeur nette comptable est donc égale à 100 000 – 75 000, soit 25 000 K€.
Nous sommes en 2018. Franck décide de vendre son appartement et trouve un acheteur à 150 000€. La plus-value apparente est de 50 000€ (150 000 - 100 000), mais en réalité, fiscalement, la plus-value est de 125 000€ (150 000 - 25 000). Franck devra donc payer des impôts sur 125 000€ et non sur 50 000€.
Bon ça, c'est en théorie car la plupart du temps, les plus-values de cession en LMP sont souvent exonérées. En effet, si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans ET si les recettes sont inférieures à 90 000€, l'exonération est totale. Au-delà de 90 000€ et jusqu'à 126 000€, le contribuable peut bénéficier d'un allègement dégressif. Les recettes sont calculées en prenant en compte la moyenne des chiffres d'affaires des exercices clos des deux années civiles précédant l'exercice de la cession.
La couverture sociale
La location meublée professionnelle permet de bénéficier d'une couverture sociale. En effet, depuis le 1er janvier 2012, les LMP sont soumis au RSI, ce qui les autorise à profiter d'une couverture maladie et d'une assurance vieillesse. En théorie, cela peut paraître être une bonne chose sauf que cela peut vite plomber votre rendement. Le coût des charges est en général de l'ordre de 35% du résultat fiscal. De plus, en cas de déficit, il faudra quand même payer environ 1 300€ de charges sociales.
5 idées reçus sur le statut LMNP
1 – Mes revenus LMNP dépassent 23 000 € je suis obligé de basculer en LMP...
Faux. Comme mentionné plus haut, passer en LMP lorsque l'on dépasse le plafond de 23 000 € n'est pas systématique. Le passage se fait si et seulement si les trois conditions suivantes sont remplies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
- Ces recettes excèdent les autres revenus d'activités professionnelles du foyer fiscal
- Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
2 - Si je n'ai aucun travaux à faire ou si je n'ai plus d'intérêt d'emprunt, le régime réel n'est pas intéressant.
FAUX. Encore une idée reçue car dans 85 % des cas, le régime réel permet de réaliser d'importantes économies d'impôts, notamment grâce aux différents amortissements. Il n'est pas rare d'être même entièrement exonéré d'impôt, même sans emprunt ou en l'absence de travaux.
3 - Les revenus fonciers portent sur tous les revenus provenant de locations, meublées et non meublés
FAUX. Les revenus fonciers ne portent que sur la location nue (vide). Les revenus de locations meublées sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Leur nature étant différente, ces deux types de revenus ne se déclarent pas de la même façon.
4 - Amortir mon bien via le régime réel aura, comme pour une SCI, un impact sur le calcul de la plus-value à la revente.
C'est encore FAUX. En cas de revente, en LMNP, l'amortissement n'aura aucune incidence sur le calcul de la plus-value. Cette dernière sera identique à de la location nue.
5 - Si je déclare au régime réel, je suis obligé d'avoir un comptable
FAUX. Même si passer par les services d'un comptable est conseillé surtout lorsque l'on débute, cela n'a absolument rien d'obligatoire. Vous êtes seulement tenu de télétransmettre la liasse fiscale (cerfa 2031-2033) au service des impôts des entreprises.
Pour terminer, ce qu'il faut savoir...
Quels sont les biens les plus loués en LMNP, oû les trouve-t-on, quel est le profil des locataires ?
La location meublée non professionnelle répond à une demande bien particulière. Le type de surface loué meublé concerne traditionnellement des studios ou 2 pièces (petites surfaces). Une famille préférera louer nu car elle dispose généralement de ses propres meubles. Cependant certaines maisons se louent très bien en meublée, notamment dans les régions touristiques ou pour de la colocation entre étudiants ou jeunes actifs. On trouve ces locations principalement dans les moyennes et grandes villes, les villes touristiques, les villes étudiantes, les centres-villes...
Ce sont bien souvent des lieux à forte concentration de jeunes, d'étudiants qui n'ont pas toujours les moyens d'équiper et de meubler un appartement, les touristes en quête d'un endroit confortable pour s'installer quelques jours ou de personnes plus âgées en recherche d'un pied à terre rapide qui ne souhaitent pas s'embêter à meubler ou transporter leurs meubles.
C'est bien beau tout ça, mais pourquoi parler de niche fiscale ?
Pour vous montrer à quel point le statut LMNP est intéressant, faisons une petite compilation de nos différents exemples. Récapitulons:
Franck a réalisé en 2000 un investissement de 100 000€, financé avec un prêt et rapportant 10 000€ de loyers en LMNP. Grâce aux différents amortissements et à la déduction des différentes charges, et malgré sa TMI à 30%, Franck ne paiera pas (ou très peu) d'impôts sur ces revenus pendant de longues années. Alors certes, lorsqu'une acquisition est faites via une SCI, cela fonctionne de la même manière. Oui, mais lors de la vente d'un bien en SCI, la plus-value prend en compte les amortissements comptables; par conséquent, le montant de l'impôt est généralement très élevé (rappelez-vous, généralement lorsqu'on vous fait un "cadeau fiscal", l'état se rattrape à la sortie).
En LMNP, il n'en est rien puisque lorsque Franck revend son appartement en 2015 pour 150 000€, il est en fait très peu imposé puisque la plus-value est de seulement
50 000€, et il bénéficiera d'un abattement important. Résultat des courses:
- Franck paie très peu d'impôts pendant la durée de détention de son bien
- Franck paie très peu d'impôts lors de la revente de son bien
Elle n'est pas belle la vie ?
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